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发布日期：2024-01-22 20:41 点击次数：116
当天女报/凤网记者 李诗韵 实习生 胡婉柔杭州便利店神秘顾客公司
岁末年头，不少业主收到了小区物业的催费文牍。物业费是小区巨匠次序顾惜、巨匠设施运转的基本保险，交纳物业费是业主的义务。但一些业主衔恨物业公司不负包袱，断绝交纳物业费；一些物业公司为催缴物业费静思默想，不吝停水停电。
不久前，岳阳市岳阳楼区东谈主民法院就通报了通盘侵权包袱纠纷案件——因前业主欠缴两万多元的物业费，岳阳姑娘林甜（假名）买下的二手房被物业公司强制停水催缴用度，她一怒之下，将物业公司告上法庭。
业主拖欠物业费，小区物业公司是否有权聘任停水停电等容貌向业主催要物业费？望望这个故事，你就显着了！
府上图片
买二手房“被坑”：前业主拖欠两万多元物业费
“笃信我，这套屋子你买了悉数不吃亏！”2020年12月，林甜在岳阳市岳阳楼区看中了一套二手房，前业主温文地向她先容了房屋的面积和装修等基础情况。一番交谈下来，两边皆比拟舒心，将强了购房公约，于当月办理了过户登记。
因为不躁急入住，在近半年的本事里，屋子一直处于空置景色。2021年6月，林甜旺盛肠搬了家。然则她不知谈的是，自2017年7月运转，该房屋就存在未交纳水费、物业费及滞纳金的情况，累计已达两万多元。
“有东谈主在吗？开门！”林甜说，一天中午，身穿物业制服的职责主谈主员敲开了她家的门，请她补缴自2017年7月份运转拖欠的水电费和物业费。林甜很疑忌，我方2017年皆还莫得入住，为什么还要补缴用度？
物业职责主谈主员示意，在购买房屋成为第二任业主时，林甜就需要承担前边留传住的通盘欠款。但林甜对此并不招供，径直将东谈主斥逐。
物业公司屡次向她催缴物业费，林甜并莫得招待。之后，物业公司以一纸“停水文牍书”将林甜家里的水停了。
无奈之下，林甜惟有打理好生存用品，去旅馆居住。但此事昔日半月后，她家里再次遇到了转眼停水的情况。当又一次被动离开去住旅馆时，林甜异常不悦，有时将小区物业公司告上法庭，条件其修起给水，公开书面谈歉并补偿我方因停水而产生的交通费、住宿费等筹备6000元。
法院判决物业公司修起给水，补偿业主1200元
当物业公司与业主对簿公堂，物业公司代弘扬场辩称，案涉房屋现在给水平淡，原告办法以公开容貌书面赔礼谈歉无事实及法律依据。固然停水情况属实，但停水后，原告有时自行通畅，故不存在产生住宿费、交通费的必要。此外，原告应当承受就案涉房屋所产生的公约义务（即欠下的物业费），其承担后可上前业主追偿。看成感性的成年东谈主，原告在购二手房时，应当到物业处了解案涉房屋水电费等情况，因此自己存在舛错。
那么，林甜到底该不该承担前业主欠下的物业费，物业公司又是否能以停水停电等顶点容貌追缴物业费呢？
岳阳市岳阳楼区东谈主民法院经审理以为，给水、供电公约确当事东谈主系业主和自来水公司、供电局。自来水公司、供电局经法定措施才有权圮绝供应水电，物业企业无权对业主断水断电。即使是二次给水，物业公司也无权停水。业主不交纳物业费、水费等，沈阳房地产神秘客暗访物业公司不错通过诉讼等正当容貌惩办，不可聘任是非停水等容貌，故被告无权对背信业主聘任停水措施。
对于原告是否应轮廓承受前业主的物业费、水费欠费问题，因公约具有相对性，原业主与物业公司之间的做事公约未触及其后的买房者，新业主即本案原告莫得义务支付该部分物业费欠费。原告与前业主的房屋贸易公约对该部分也有商定，且不违背法律、法例的强制性轨则，商定灵验。
另外，案涉房屋于2020年12月完成过户，过户登记具有即刻对外产生公示遵守的法律后果，即自此运转的水费、物业费等亦应由新登记的房东即原告承担，前业主欠费部分被告无权向原告追讨。
最终法院判决：物业公司修起对案涉房屋的给水，补偿停水所致原告经济亏本1200元，并向其书面赔礼谈歉。一审判决后，被告不平建议上诉，岳阳市中级东谈主民法院二审驳回上诉，救援原判。（为保护隐藏，文中当事东谈主为假名）
讼师说法：这些物业公司常见行径行恶
陈菲（湖南擎日讼师事务所讼师）
《中华东谈主民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第九百四十四条轨则，业主违背商定过时不支付物业费的，物业做事东谈主不错催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业做事东谈主不错拿告状讼简略苦求仲裁。物业做事东谈主不得聘任住手供电、给水、供热、供燃气等容貌催交物业费。
若是物业公司在催交物业费时聘任了住手供电、给水、供热、供燃气等行恶容貌，而形成业主亏本的，业主不错依据相应的凭证向物业公司办法其承担相应的背信或侵权包袱。
同期，《民法典》也轨则了业主应当按照公约商定向物业做事东谈主员支付物业费。一般情况下，有局部裂缝的物业做事不可看成业主拒缴物业用度的情理，但若是物业做事存在安保、卫生等方面要紧裂缝的，法院会解救适合减免部分物业费的办法。
需要教导的是，许多时候物业公司看似合理的行径，其实还是涉嫌行恶。比如以下四种情况：
1.聘任停用门禁卡、阻截干涉小区的容貌催缴物业费。
《民法典》第二百四十条轨则：“通盘权东谈主对我方的不动产简略动产，照章享有占有、使用、收益和刑事包袱的权益。”
也便是说，除了停水停电，停用门禁卡等阻截业主进小区的催缴物业费的容貌亦然行恶的，这不仅影响了业主使用小区共有部分，还适度了业主的通盘权和使用权，是对业主就我方房屋照章享有的占有、使用、收益和刑事包袱权益的一种滋扰。业主不交物业费本色上是一种物业公约纠纷，而不是物权纠纷，因此不应酬业主的通盘物权形成影响。
2.借用职责便利汇集、透露业主个东谈主信息。
《民法典》第一千零三十八条轨则：“信息处理者不得透露简略删改其汇集、存储的个东谈主信息；未经当然东谈主喜悦，不得向他东谈主违警提供其个东谈主信息，但是进程加工无法识别特定个东谈主且不可规复的之外。”
物业公司对我方所掌捏的业主信息负有妥善督察的义务，在未经业主喜悦的情况下，不得松驰透露、公开，或向他东谈主违警提供。
3.在小区内暗自轨则车位，并出租、出售。
神秘顾客_赛优市场调研《物业料理条例》第五十条第一、第二款轨则：“业主、物业做事企业不得私行占用、挖掘物业料理区域内的谈路、时局，挫伤业主的共同利益。因维修物业简略巨匠利益，业主确需临时占用、挖掘谈路、时局的，应当征得业主委员会和物业做事企业的喜悦；物业做事企业确需临时占用、挖掘谈路、时局的，应当征得业主委员会的喜悦。”
小区内旷地属于小区巨匠建筑和共用设施，是业主的共有部分，物业公司无权擅稳重小区楼间旷地划出车位出租，除非征得业主委员会的喜悦。同期物业料理区域内按照建筑谋划缔造的巨匠建筑和公用设施，不得松驰篡改用途。
4.守秘业主持事公约试验及姿首进出的具体情况。
《民法典》第九百四十三条明确：“物业做事东谈主应当依期将做事的事项、追究东谈主员、质地条件、收费姿首、收费法式、试验情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的谋划与收益情况等以合理容貌向业主公开并向业主大会、业主委员会呈报。”
业主有权了解小区内触及业主共有权以及料理权关连事项的权益，这是业主对共有部分期骗料理权的一种着急容貌。物业公司若守秘业主公约做事试验情况、断绝公布物业做事资金年度预决算、物业做事资金进出情况等，则严重侵害了业主的知情权，属于行恶行径。
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